نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۱۴۰۲

محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 به چه صورت است ؟

مالیات نقل و انتقال املاک یکی از انواع مالیات مستقیم است. این نوع از مالیات در واقع زمانی وضع می‌شود که شخص حقیقی و یا حقوقی املاک خود را در ایران واگذار می‌کند. این مالیات پس از کسر معافیت‌های مقرر در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه سال 1394 به مأخذ ارزش معاملاتی و یا وجوه دریافتی اعمال می‌شود. برای آشنایی با قوانین مالیات نقل و انتقال ملک در این سری از مقالات آموزش مالیات همراه ما باشید.

مالیات نقل و انتقال املاک چند نوع دارد ؟

مالیات نقل و انتقال ملک و و مالیات فروش ملک به 4 دسته کلی تقسیم می شود:

• مالیات نقل و انتقال ملک
• مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
• مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)
• مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

در ادامه هریک از انواع مالیات نقل و انتقال ملک بیشتر آشنا می شویم و به بررسی نحوه محاسبه مالیات فروش ملک می پردازیم.

مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در دسته معافیت مالیاتی قرار ندارد و در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون مالکان عین (ملک مورد معامله) یا صاحبان حق، باید مالیات نقل و انتقال ملک را پرداخت نمایند.

میزان مالیات نقل و انتقال ملک، برابر با 5 درصد ارزش معامله است. به عنوان مثال، شخصی که یک ملک 4 میلیاردی را معامله کرده است، باید مبلغ 200 میلیون تومان را بابت مالیات نقل و انتقال ملک پرداخت نماید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

اگر شخصی تصمیم بگیرد تا سرقفلی مغازه یا ملک تجاری خود را در مقابل دریافت پول به فرد دیگری واگذار نماید، باید دو درصد از آن را به دولت به عنوان مالیات پرداخت نماید. بنابراین در ازای واگذاری سرقفلی مغازه‌ای که ارزش آن حدود 3 میلیارد است باید مبلغ 60 میلیون تومان مالیات پرداخت کرد.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

شاید بهتر باشد موضوع محاسبه نقل و انتقال املاک مسکونی را با یک مثال برای شما مشخص کنیم: فردی تصمیم می‌گیرد تا ملک مسکونی با ارزش معاملاتی یک میلیارد تومانی را به قیمت 800 میلیون به یک موسسه و یا شرکت دولتی واگذار کند. در این صورت مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد ۵ درصد کل مبلغ است و به عبارتی میزان مالیات نقل و انتقال این ملک ۴۰ میلیون تومان خواهد بود.

مثال محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

مثالی که در بالا استفاده شد می‌تواند در این زمینه مؤثر باشد. شما هر مبلغی که بابت فروش ملک خود دریافت می‌کنید، 5 درصد آن را باید به عنوان مالیات پرداخت کنید.

نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

منظور از سرقفلی در حسابداری (goodwill) دارایی نامشهود و ثابت یک شرکت است که به هنگام خرید این شرکت، خریدار باید مبلغی بیشتر از دارایی‌های واقعی بر اساس ارزش دفتری بپردازد. در واقع هزینه سرقفلی به شکل جداگانه محاسبه و دریافت می‌گردد. مثالی روشن در این زمینه می‌تواند ارزش برند یک شرکت باشد. اگر شما یک شرکت را خریداری کنید قطعاً باید مبلغی بیشتر بابت نام و شهرت آن مجموعه پرداخت نمایید.

اما چند نکته در مورد مالیات سرقفلی و مالیات نقل و انتقال مغازه که باید به آن‌ها توجه کنید:

• در صورتی که قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه، معیار تعیین مالیات است.
• مالیات واگذاری سرقفلی فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند از سوی قانون تعیین می‌شود و این انتقال هم با سند رسمی و هم با وکالت رسمی شامل مالیات است.
• مالیات سرقفلی فقط برای املاک تجاری در حال بهره برداری و استفاده تعریف شده است. بنابراین ساختمان‌های نیمه ساخت یا زمین‌هایی با کاربری تجاری، مالیات سرقفلی نخواهند داشت.
• طبق مفاد جزء ب بند «5» بخشنامه شماره 13530 مورخ 27/07/1384 تا زمانی که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد، در موارد انتقال قطعی، مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.
• قوانین مالیاتی سرقفلی که ذکر شد بر اساس مالیات بر ارث وراث درجه اول وضع شده است و مقدار مالیات بر ارث وراث درجه دو و بیشتر طبق قانون و توسط کارشناس تعیین می‌شود که معمولاً بیشتر از درصد ذکر شده است.

مالیات بر ارث سرقفلی املاک

اگر تاریخ فوت مرحوم بعد از سال 95 باشد، ورثه مشمول قانون جدید هستند. مالیات بر ارث سرقفلی مغازه در قانون جدید به میزان 3% ارزش آن است. البته نرخ مذکور برای وراث طبقه اول یعنی فرزندان، پدر، مادر، زن، شوهر و نوادگان متوفی بیان شد.

این نرخ برای وراث طبقه دوم یعنی اجداد، برادر، خواهر و اولادشان 6% و برای وراث طبقه سوم درصد مالیات متعلق 12% است. منظور از وراث طبقه سوم عمو، عمه، دایی و خاله و اولادشان درنظر گرفته می‌شود. نحوه ارزش‌گذاری حق واگذاری محل بر اساس قیمت واقع آن در تاریخ ثبت انتقال به نام ورثه است. تعیین قیمت سرقفلی بر عهده کارشناس سازمان امور مالیاتی است. بنابراین ممکن است با قیمتی که وراث در اظهارنامه خود بیان می‌کنند متفاوت باشد. لازم به ذکر است هرچه قیمت اعلام شده توسط کارشناس بیشتر باشد، مبلغ مالیات نیز بیشتر خواهد شد.

مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

تصویب‌نامه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار تعیین شد. بر اساس مصوبه این قانون، هرگونه ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و فروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

پرداخت مالیات بر طبق قانون به این صورت است:

• سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند.
• شرکت‌های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
• سازندگان حقیقی شامل خرده سازان) بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان نیز باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.